昆明包括四代住宅在內的新規樓盤爆發式增長。據統計，目前已亮相和即將亮相的新規盤達到了26個，其中絕大多數都是今年面世的新項目。
三大原因催生新規豪宅大年
住宅新規施行后，很多人認為對普宅市場影響極大，但實際上高端市場也被深刻波及，并且因為豪宅盤基數較小，其影響甚至是顛覆性的。
如上圖所示，昆明定位高端的新規盤占比已接近半數，和在售的上一代高端盤相比較，數量上也大幅超越。
2025年，注定是昆明新規豪宅的大年。
具體成因有以下三點：
1、政策導向明確要充分釋放改善需求，以“好房子”為抓手，恢復房地產市場良性循環；
2、為激活市場，昆明近幾年批量供應核心區戰略土儲，比如關上老國貿地塊（保利天珺）、棕樹營城改地塊（丹霞翠嶼）、雙塔地塊（邦泰璟和）、滇池路地塊（邦泰觀云）等，以及今年建投所拿下的教場北路、官渡古鎮、人民西路三宗土地等，都具有區位上佳、面積不大利于操盤的特點，其中不少壓箱底的、具有地王潛質的土地，是培植豪宅的必要前提；
3、市場需求角度看，占大頭的頂端購買力仍保有對城市頂級資產的追逐欲望。
趨勢不可逆轉，昆明已經迎來了一批新規豪宅，接下來，已經拿地的建投、冠江、海榮等高端項目，很快將掀起第二波新規豪宅浪潮，形成以新規豪宅為主流的全新格局。
豪宅生態位重構，保利天珺又要先行一步
市場格局變化，必然伴隨著生態位的重新劃分和構建，豪宅市場的底層邏輯變了。
以往，昆明豪宅項目最喜愛的口號是“豪宅意味著對資源的占有”，擁有獨占性的生態資源，或占據核心額的地段資源，就可以做豪宅了，這種“長板理論”主導下誕生的資源型豪宅，終究無法脫離傳統住宅的窠臼。
新規住宅大批出現后，真正的產品代際更迭來了，這對于豪宅市場的沖擊和撼動尤為巨大，畢竟富裕階層買房換房、配置優質資產的能力和意愿都更強。
新規豪宅上位，取代上一代豪宅成為主流，遵循了怎樣的演化邏輯？保利天珺就是一個最合適拿來解讀的案例。
保利天珺二期樣板間開放
上個月底，保利天珺一期交付的同時，二期新品樣板間開放，兩個重要節點同步進行，交接棒的意味很明顯，作為昆明銷冠大平層項目，保利天珺交付宣告一期開發階段結束，而二期無縫對接，迭代升級的新規產品不僅是相對于一期的升級，也具有足夠的實力領銜來新規豪宅，延續領跑勢頭。
從保利天珺二期新品身上，我們看到了新規豪宅占據市場C位的原因。
一是空間革命。新規面前，過往的大戶型確實不顯大，如今的小戶型確實不顯小。新規產品的實得率、層高等占據絕對優勢，相同建筑面積對比，新規產品的空間感完勝。
保利天珺二期三個戶型分別為約128、135和143平米，比如128平米，實得面積約140平米，總價更為可控，且奢闊感受不變。
雖然目前項目戶型圖還未正式公布，但實地看下來，發現其產品的空間革命還不止于高得房率。
一方面，不僅每個戶型都有數十平米、兩面采光的LDKG空間，并且標配了無承重柱270度弧面玻璃，這種采光視野無敵的做法以往只在少數大戶型能看到，而保利天珺的128平米戶型，則是昆明同面積段中唯一有此配置的。
保利天珺二期樣板房
另一方面，客餐廳、臥室全部是大面積落地窗，進一步把通透感和奢闊感拉到了極致。
二是人居禮序。首先是采取豪宅標配的1T1設計，獨立電梯廳入戶，這里可設置首道玄關，其次，即便最小的128平米也是雙開大門，進門迎面設置第二道玄關，如同傳統四合院的影壁，尊重禮序和隱私。
戶型內部格局，大尺度LDKG空間容納全家人歡聚的需求，主臥套房功能齊備，另一側的次臥猶如四合院的東西廂房，整體布局井然，功能性與禮序感之間達成了絕佳的平衡。
三是海派美學。豪宅不僅要好住，更要好看。項目以海派繁花為主題，樣板間大量采用了寶格麗綠裝飾，貴氣天成的海派風格躍然眼前，其繁復多樣、精致考究的細節處理，融入了本土文化元素，體現出精細和典雅的特點，高級的審美背后是融匯中西文化的理解和創新。
保利天珺一期會所——珺CLUB實景
四是雙五星會所，保利天珺二期的高規格下沉式會所，規劃了高爾夫、籃球場、羽毛球場等更豐富的設施，未來與一期已開放的會所連通，項目也將成為昆明唯一的雙五星會所豪宅社區。
參觀后的感受就一句話：新規豪宅高端局剛開場，保利天珺又要先行一步了。
保利天珺領跑，是慣性優秀還是基因的必然產物？
說保利天珺又要先行一步，根本上是源于其銷冠身份和保利天系的產品基因。
2024年，保利天珺以12.34億元奪得昆明高層住宅銷冠，今年上半年保持強勢，銷售金額6.62億元，一年半統計周期內總銷量達18.96億元（數據源于克而瑞），穩居昆明TOP1。
保利天珺讓競品畏懼的，是拿了銷冠并不滿足，項目一期的交付還堅持完美主義，保利天系的產品力和兌現力由此徹底呈現出來。
保利天珺一期交付實景
在交付現場，我們看到的除了高級質感的建筑、約6000平米的園林、室內的精工細節之外，最令人印象深刻的是保利天珺一期獨有的“全感知交付體驗”。
簡單來說，保利天珺一期不僅是交付房子，而是將交付升級為訴諸業主五感的場景體系。讓業主看得見全面而細膩的畫面、聽得到背景音樂與水聲風聲的協奏、聞得著花草清香、觸得到高級材質的溫潤、品得到圈層與文化的相遇，五感交匯，沉浸感知未來生活的真實品質。
保利天珺一期交付實景
可想而知，實現如此特別的交付很不簡單，背后需要付出的努力必然是貫穿全程全局、且顆粒度及其細微的。
這正是保利天系的精髓和底蘊所在——產品系不是簡單的復制，而應該是動態的生長。
成熟開發商的產品力競爭，主要體現在產品系的競爭。所以懂行的購房者，不僅挑房企品牌，更要選產品系。比如保利，央企大品牌已足夠可靠，但還持續投入研發，做強“天悅仁和”四條產品系。
單以保利天珺一期和二期的表現來說，“天系”的進化和優化顯而易見。
保利天珺所在的關上片區，開發歷史長、居住成熟度高，而項目占據的老國貿地塊則是片區最核心的位置，路網完善、地鐵2號線通達，還緊鄰寶海公園，坐享城市稀有的生態環境，豪宅資源度拉滿。
同時，項目僅3.1的容積率也提供了豪宅產品的優越規劃條件。
保利天珺一期會所實景
在此基礎上，保利天珺拿出了領先的產品設計，高品質兌現了生活夢想，組建天珺CLUB社群，打造圈層社交主場，簽約9年一貫制星耀學校，補齊了唯一的配套短板。
從保利天珺正式面世至今，短短2年時間，讓昆明見證了項目如何生長為豪宅標桿，也見證了產品快速迭代和品質兌現。
回到前面的問題，保利天珺延續優秀表現是銷冠項目的慣性所致？還是產品基因的必然產物？此時已有答案，這兩個其實是同樣正確。
保利天珺一期全景
最后，我們也不得不承認，雖然今年是昆明的新規豪宅大年，但整體而言，房地產市場仍面臨較大競爭壓力。
那么為何很多央企國企和民營房企還要前赴后繼沖進來，以至于這條賽道變得越來越擁擠，其原因可以用政策、土地市場和市場需求來解釋，但也可以歸納為：具有相同產品觀、生活觀和審美觀的開發者與購房者之間的天然吸引，從而攜手穿越周期，實現豪宅和業主的彼此成就。
保利天珺掌握的終極奧義，本質上就是如此。
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