2025年，注定會是昆明第四代住宅元年。
去年11月，昆明主城首個第四代住宅項目義承·丹霞翠嶼亮相，頓時吸引了大量關注，和很多第四代住宅爆發增長的城市一樣，昆明準備做四代宅的項目也不少，大致統計，今年計劃開發四代宅的項目數量不會少于兩位數。
義承・丹霞翠嶼——昆明首個4.0生活方式發布會
昆明第四代住宅熱潮馬上到來，意味著改善特別是高改市場的產品迭代近在眼前，勢必重構昆明改善市場格局，但四代宅大量入市會對現有項目形成多大沖擊？改善市場的格局會發生什么變化？現在還難以斷言。不過通過對昆明首個四代宅項目的觀察研究，我們能夠得出一些有啟發的觀點。
最近，義承·丹霞翠嶼舉行了一場引人矚目的發布會，發布會主題為“昆明首個4.0生活方式”，大V盧俊在會上指出：“丹霞翠嶼不僅是昆明首個四代宅項目，在全國，這也應該是首個在一環內的四代宅項目”，并認為，項目的四代宅概念和產品創新，背后其實指向對土地的熱愛。
盧俊受邀參會，溢美之詞都屬正常，但他也道出了丹霞翠嶼的價值所在�；蛘呶覀兛梢愿卑滓恍簩τ�丹霞翠嶼，第四代住宅只是一層包裝紙，項目的核心價值并不在此。
核心價值有且僅有一個——地段
既然稱為核心價值，應該具有唯一性和不可替代性。
正如丹霞翠嶼的slogan——“把森林搬進一環，把院子搬向天空”，森林、院子并非唯一，而一環內的森林和院子才是真正獨有的。
義承・丹霞翠嶼“把森林搬進一環”（效果圖）
昆明的四代宅只會越來越多，但現狀是一環內的四代宅唯有丹霞翠嶼，其他計劃開發的四代宅項目全部都在二環外，這一格局除了凸顯出丹霞翠嶼的地段優勢，其實也昭示出“把森林搬進一環，把院子搬向天空”賦予的居住與情緒價值，畢竟，如果你只是想要森林和院子，有大把的遠郊合院別墅產品可以選擇。
從趨勢角度來研判分析，主城一環內的四代宅以后即便有，也絕對是鳳毛麟角，更何況一環內的地段也分三六九等。
評價樓盤價值，地段條件歷來居于首位，這一鐵律在昆明也不例外。準確來說，一環內土地的價值是基于長期的供應稀缺，由此導致供需關系的極度緊張。
從土地供應角度看，據統計，最近十年來，昆明一環內通過招拍掛或股權轉讓成交的商住用地僅約120畝，相較十年來的總成交量，一環內的新增建設用地可以說微不足道。
這就導致了一環內新樓盤幾乎絕跡，而市面上所謂的“一環板塊”項目，實際上大多處于一環和二環之間。
與此同時，在核心區購房置業的需求一直很旺盛，克而瑞近期一項結合新房和二手房數據的研究顯示，二環內的所有板塊均顯示供不應求，其中一環內板塊尤為顯著，供求比達0.45及以下，也就是說成交量是供應量的2—3倍。由于一環內新房供應缺位，需求基本是以二手房填補。
以一環內翠湖板塊為例，近3年的新房供應只有區區129套，而3年來新房和二手房的總成交量則達到1314套。
如上圖，巨大的需求缺口下，一環內各板塊都出現二手房主導市場現象，且新房和二手房房價都居高不下。其中丹霞翠嶼所在的翠湖板塊更是如此，不論新房還是二手房，成交均價均是全市最高。
昆明房協的數據也有同樣結論，今年一月，一環內中心區新房均價達19673元/平米，高居所有板塊之首。
由于前幾年開始昆明就嚴控二環內新增建設用地，未來一環內新增可開發土地以少數存量更新項目為主，所以城市核心區域的供需矛盾將會長期存在。
地段意味著一切 一環內配套斷層式領先
地段意味著一切，這句話用在丹霞翠嶼上再貼切不過。
每座城市的一環內，始終是資源最集中的區域，無論是總量還是分布密度都遠高于其他區域。
這是由于城市發展都遵循從中心向周圍擴張的路徑，使得最優質的教育、醫療、商業等公共資源，在城市建成之初就已落地鎖定，拿昆明來說，有人曾做過統計：
一環的面積僅約15平方公里，在全市建成區面積中的占比僅為3%，卻擁有超過30%的城市核心配套資源。
27%的小學名校、22%的中學名校、52%的三甲醫院、43%的大型購物中心、23%的已建在建地鐵站，都在一環內。
義承・丹霞翠嶼的區位配套
距地鐵3號線市體育館站400米，距云大醫院200米，距春城小學350米，據篆新公園300米，距篆新農貿市場400米……一環內配套資源斷層式領先，丹霞翠嶼尤為明顯。
其實只要是一環內，配套肯定都不弱，拉開差距的可能只在教育方面，和其他配套資源的公共開放性不同，特別在義務教育階段，現實情況是優質教育資源很難做到完全均衡覆蓋，能否配置名校教育，還要看開發商舍不舍得投入。
丹霞翠嶼配套的春城小學+昆二中，在昆明義務教育階段的名頭和實力，毫無疑問屬于頂配，而且丹霞翠嶼業主子女就讀的是學校本部，這就拉開了與大多數“書包房”的差距，一環內樓盤的獨有配套優勢也再次凸顯出來。
考慮到目前正值小學新生報名季，丹霞翠嶼還貼心安排了業主憑購房合同就可入學，不限制多孩家庭入學名額的政策。也就是說，雖然房子還沒交付，沒辦法人戶一致，但今年入學已有保障。
“所有的概念領先背后 其實是無微不至的以人為本”
如果說地段以及地段帶來的優質配套是丹霞翠嶼的核心價值，那么第四代住宅產品以及高配的軟硬件加持，就構成了項目完整的價值圖譜。
丹霞翠嶼稱之為“開創昆明八個第一”，我們來看看其中的含金量：
第一個第四代建筑社區，準確來說是昆明主城區的首例，其外顯意義在于昆明首次看到“把院子搬向天空”的代際新品，而對于居住者，客餐廳連通空中花園的設計，本質上是一場關于居住模式與生活方式的變革，尤具標桿意義。
第一個五岳布局社區，既關乎生活日常，更呼應對人文精神的追求，既是社區布局設計創意，也是對庸常生活的超越。同時五岳高山的設計立意與四代宅的外顯形態十分契合。
第一個無雨歸家社區，社區內的風雨連廊已有一些樓盤在嘗試，但大多是部分路段設置，并非全覆蓋，而丹霞翠嶼的全景式一體風雨連廊連通全部樓棟，真正的無雨歸家體驗。
丹霞翠嶼的風雨連廊（效果圖）
第一個華為全域智能化社區，昆明號稱智能社區的樓盤不少，丹霞翠嶼的華為全域智能化最大不同是體系化和定制化，以華為鴻蒙智家為核心，智能主機與軟硬件核心交互構成智能化底座，每戶子系統可根據需求個性化定制，更加高效便捷。
第一個直飲水入戶社區，直飲水入戶，難點在于新建管道，而且管網的材質和成本比較高，新建小區相對來說就比較有條件。我們注意到，昆明自來水公司去年11月曾發過消息，承接了觀樾府（義承·丹霞翠嶼）管道直飲水設計工作，將是首個由昆水集團設計、建造、管理的小區管道直飲水項目。
第一個品牌聯名泛會所，以往的小區會所大多是物業公司運營，或者干脆外租外包出去，服務品質難以保證，丹霞翠嶼泛會所則是與知名瑜伽、教育、茶道機構聯名合作，將業主的生活品質與豐富度拉滿。
丹霞翠嶼泛會所中的瑜伽盒子（效果圖）
第一個零公攤社區，項目143、175、217平米三個戶型，得房率在101%—104%，整個小區都是零公攤，而且17.5—32平米空中庭院尺度超大，體驗感遠超其他“偷面積”的零公攤戶型。
第一個不賺錢物業，最近義承金川府的物業給業主分紅約38萬元的新聞上了熱搜，有權威媒體評論，義承此舉不僅踐行了國家相關法律法規，并以透明化運營和利益共享的理念，為昆明乃至全國的物業公司打了個樣。繼金川府之后，丹霞翠嶼繼續物業分紅常態化，誠意滿滿，而服務品質與物業價值也更有保障。
義承金川府物業分紅公示
丹霞翠嶼的價值圖譜完整展現后，我們不難發現，第四代住宅從一個人居新概念，到落地成為各方面均衡優質的“好房子”，實在有太多細節要去扣，而丹霞翠嶼之所以做到了極致，正如盧俊所說：所有的概念領先背后，其實是無微不至的以人為本。
觀察與思考：
昆明四代宅熱潮來襲，重構昆明改善市場格局、開辟新藍海的同時，值得思考的問題有很多，通過丹霞翠嶼的案例可以得出結論，這并不是只憑一個概念就能通吃的新市場，而其高成本高溢價的特性也決定了，也不是所有項目都能碰瓷四代宅，清醒研判地段配套、目標客群，永遠是做出正確的項目與產品定位的前提。
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