央企怯戰，邦泰貪婪

昨日（1月20日），今年昆明土地首拍，也是春節前昆明倒數第二場土拍結束，邦泰果然再度出手，如愿競得滇池路楊家地城改項目的第二宗商品房地塊。這塊宅地面積只有31.03畝，位置就在邦泰去年9月拿下的楊家地城改首宗商品房地塊旁邊。

邦泰去年9月競得的楊家地39.5畝宅地上個月已經過規，申報案名為觀云朗月，此次拿下旁邊地塊后，邦泰就可以統一規劃和銷售了，連售樓部和樣板區都省了。

邦泰最近兩次所拿地塊位置（圖源：邦泰集團官網）

算上昨天拿下的楊家地城改地塊，邦泰在過去一年內已經第三次拿地。如果從2023年12月27日邦泰在呈貢競得洛龍村120畝城改地塊算起，在過去13個月內，邦泰在昆明已經四次舉牌拿地，總共花了20.05億，總面積232.5畝，而且基本都是住宅用地。

一年多時間在昆明花20億拿下200多畝土地，要是在前些年樓市高峰期并不算什么，但在這兩年的昆明土地市場上，邦泰此舉簡直可以算得上是出手豪闊、胃口“貪婪”了。同期在昆明的其他房企，如果不算官渡區自賣自買的幾家平臺公司，以及拿下小塊零星補充用地的幾家開發商，就只有萬科在2023年底曾摘得兩宗土地，但不論是拿地規模還是出手次數，都無法和邦泰相比。

過去兩年，國內頭部房企中只有萬科曾經在昆明拿地上新（圖為萬科昆明新作桂語東方）

從拿地時機來說，邦泰可以說趕上了好時候，不僅土地價格便宜，邦泰每次都是底價拿地，而且規劃條件寬松，外掛成本低，像邦泰璟和、觀云朗月和昨日所拿地塊，都沒什么外掛條件。邦泰·悅九章雖然有安置房和學校等要求，可是土地成本很低，這個樓面地價才1004元/平米。

然而，盡管土地價格不高，昆明市也盡可能在規劃等方面滿足開發商要求，可是過去兩年來除了邦泰和萬科，卻幾乎沒有其他房企拿地。如果說民營房企可能是因為負債較高心有余而力不足的話，實力雄厚，也是這兩年國內主要土地買家的央企，在昆明長期不愿拿地，就不能以資金不足來解釋了。

央企在昆明拿地開發的最新項目是能建未來城

目前在昆明的央企開發商總共有13家，排名前十的央企開發商全部入昆，占據昆明房地產市場的半壁江山，但如果不算一些項目的零星整合用地，央企在昆明已經至少有兩年沒有拿地了。上一次央企出手拍地，還要追溯到2022年12月，當時中能建以底價競得西北新城東片區89畝住宅用地，這就是現在能建未來城。之后，央企在昆明土地市場上就長期袖手旁觀，寧可采取合作方式，也不愿意直接收儲土地，這一態度至今沒有變化。

但在國內熱點城市，央企仍頻繁在土地市場上舉牌，去年國內新增土地貨值排名前十的房企中，央企占有7席，排名前四的要么是央企，要么是央企控股。拿地最多的中海去年花了688億，但在昆明卻只是用4851萬底價競得中海匯德里的3.1畝整合用地。再比如2023年的拿地冠軍保利發展，當年總共花了1125億，但在昆明卻分文未掏，上一次拿地還是在2020年。

2024年國內房企拿地排行榜（圖表：中指院）

一年在土地收儲方面仍舊要花幾百上千億的央企，在昆明一分不花肯不定不光是錢的事。有的開發商說，幾家頭部央企在昆明拿地方面或多或少都吃過虧，如今出手謹慎也能理解。比如中海在昆明曾經多次高溢價搶地，其中2017年8月以白沙河片區最高價拿下的云麓九里項目，到現在都還沒有賣完。招商蛇口在巫家壩北片區和滇中新區小哨拿下的項目也都成了包袱。保利發展是如今的國內地產老大，實力毋庸置疑，但在巫家壩和西翥片區卻吃了啞巴虧。

這些教訓當中，有的是開發商自己研判和決策失誤造成，但也有昆明市城建攤子鋪得太大，部分新區基礎設施跟不上，承諾不兌現等外部環境因素。

歸根結底，房企作為經濟組織，盈利是首要目的，如果前面的項目賺了錢，后面就會大膽投入，形成良性循環。比如邦泰如今在昆明就是這樣。相反，如果前面有項目血賠，再拿錢買地就難了。

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