昨日晚間，克而瑞發布昆明2022年房地產市場上半年報。用報告中的一句話總結昆明今年上半年房地產市場，就是“買賣雙方疲軟，各物業供銷量價均齊齊下滑。”
橫盤期當前，住宅市場上半年供、銷持續低位運行，均創下了近五年來的最低水平。不過價格倒是相對堅挺，均價去到14021元/平，與去年下半年相比，每平僅微降15元；商辦市場，辦公供應急劇收縮，受到主力項目支撐，爆發一波小高潮；公寓和商業市場，則表現疲軟，商業庫存已高達117.5個月，需要近10年才能全部賣完。
昆明主城近年住宅供銷變化走勢（數據來源克而瑞）
先看住宅市場。
2022年上半年，昆明商品住宅供銷面積平均下滑近5成，至歷史冰點水平。其中，住宅上半年供應206萬方，環比去年下半年的336萬方供應量，下滑近4成；與去年同期的435萬方相比，跌勢更為明顯，降幅達5成；
隨著供應一同減少的，還有成交面積。昆明今年上半年累計銷售218萬方住宅，較去年下半年下滑約27%，同比下滑約43%。
不過，從上述數據中，還是可以看到兩個信號。一是進入到今年以后，雖然微弱，但出現了供小于求的現象，說明住宅市場庫存去化的速度在提升；二是住宅銷售均價從去年底時的14036元/平，到如今的14021元/平，整體趨平，似乎已經有止跌跡象。
2021.7-2022.6商品住宅供銷量價及庫存月度走勢（數據來源克而瑞）
細看住宅上半年每個月的成交數據表現。
上半年以來，1月以價換量，新房成交價格降至12510元/平低點，成交量也達到47.14萬方；進入到2月以后新房均價提升至1.47萬/平后便進入盤整期，雖然隨后每個月均價都有200元左右的回落，但供應和成交仍然在低位運行，市場對于降價的策略反應平淡；直至6月才迎來一波小高潮，供應量較5月增加27萬方，翻了一倍多，成交量提升了2萬方，均價亦同樣較5月上漲546元/平。
時至5月，央行發布新一期LPR利率。5年期LPR下調15個基點至4.45%，隨后昆明房貸利率松綁，首套房貸利率最低可下調至4.25% 省內客戶二套房首付低至3成。對樓市成交刺激作用明顯。
值得注意的是，截止6月結束，昆明主城住宅庫存已然攀升至954.24萬方，按照過去一年的銷售情況推算，去化周期達22.2個月。這也說明了房價依然缺乏上漲動力，下半年或者延續至明年初，昆明住宅均價或許會一直維持在1.4萬/平的水平線上徘徊。
昆明主城各區住宅成交情況（數據來源克而瑞）
上半年中，住宅成交仍以高層為主。主城銷售面積最大的三個區域為官渡區、五華區和呈貢區，分別完成54.79萬方、37.9萬方和31.37萬方的住宅銷售。
而就供應來說。官渡區地產項目密集，因此在上半年供應了57萬方住宅，西山區緊隨其后供應了52.11萬方住宅，盤龍區供應了39.62萬方住宅。
結合各區住宅供銷量對比可以看到，除了官渡區“高進高出”的高流動性外，西山區和盤龍區的供應都明顯小于銷售，未來將會帶來一定的庫存去化壓力。
2022年上半年各區住宅存量分布圖（數據來源克而瑞）
在各區存量分布圖中，這個數字更為形象。截止6月，住宅去存前三區域就是官渡（251.71萬方）、盤龍（199.93萬方）和西山（184.7萬方）。
但在主城五區同樣的“庫存壓力”之下，卻各有各的煩惱。按照住宅存量物業類型來看，目前主城高層住宅壓力較大的區域為官渡、盤龍和西山；洋房庫存壓力較大的區域為呈貢、官渡和西山；而別墅庫存壓力最大的則是官渡、西山和呈貢。
昆明辦公市場供銷量價變化（數據來源克而瑞）
其次，看主城所有商品房物業類型中唯一爆發小高潮的辦公市場。
今年上半年，辦公成交約14.19萬方，高于2021和2020年的同期水平；并且成交均價為11501元/平，環比上漲49%，同比上漲23%，同時供應急劇收縮至0.2萬方，這對于當前高挺的庫存量來說，有一定幫助。
不過，辦公市場的此次“逆襲”具有一定偶然性。據悉，今年上半年主要是受到了中建龍熙壹號的單個項目帶動，該項為三峽大廈代建工程，后期會有政府回購。所以辦公市場根源上的高庫存問題仍然嚴峻。
截止6月，昆明辦公市場總存量為283.39萬方，按照當前的銷售速度，需要98.1個月（約8年）才能消化完。
昆明公寓市場供銷量價變化（數據來源克而瑞）
公寓市場。上半年供應26.26萬方，成交36.85萬方，基本與去年同期變化一致。不過均價僅為7167元/平，可以看出仍然在做以價換量的思路。市場上此前還有不少6字頭、5字頭甚至4字頭的公寓促銷信息。與之形成鮮明對比的，是仍然高達34.6個月（約2.9年）的公寓去化周期。
昆明商業市場供銷量價變化（數據來源克而瑞）
最后是看昆明商品房市場中去化壓力最大的——商業部分。
今年上半年，昆明商業呈供小于求的供銷狀態。累積供應9.7萬方，銷售24.81萬方，環比小幅下降24%，卻比去年同期小幅上升18%，成交均價11216元/平環比去年下半年，每平漲了約807元，漲幅約8%。
商業市場此次價格上漲，與辦公市場類似，是受到高價項目拉動作用引起的。今年上半年龍湖天璞、錦麟天序等改善項目供貨，帶動平均價格上揚。
但回歸到現實層面。據克而瑞數據顯示，盡管從2020年下半年開始，保持供小于求的狀態么在進行著去化加速，但目前昆明商業市場總存量依然高達562.63萬方，按照當前的銷售速度，全部消化完還需要117.5個月，也就是9.79年。
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