初入職場的“00后”姑娘小李第一次租房就遇上了糾紛，付了3個月租金卻只能住2個月，同時還面臨扣押金的問題。對此，小李稱，租房時一家中介公司業務員曾承諾她可以只租3個月，還可以提前退租。可中介公司則認為，根據雙方簽訂的租賃合同，約定的租期還沒到，小李提前退租屬于違約，公司業務員也沒有承諾過。
畢業生初入職場，往往面臨的第一個問題就是租房，在租房時，應該如何避免發生糾紛？簽租房合同時，需要注意哪些問題？租賃期內，房東把房子賣了，作為租客又該怎么辦？一起來看看律師怎么說。
職場新人：
付了3月租金只能住2個月，押金還要不回
2021年2月底，初入職場的“00后”姑娘小李在單位附近租了一間房子，可沒想到第一次租房就遇上了糾紛。小李說，今年2月，她與一家名為美麗屋的中介公司簽訂了租房合同，租了一間合租房，每個月的租金為1200元。
“我原本只打算租3個月，所以在租房前，我專門問了美麗屋的業務員，對方說可以只租3個月，只是簽合同時租期要簽到2021年11月，到時候可以提前退租。”小李說，簽訂合同后，她按“押一付三”的方式，支付了3個月租金、押金及物業費等共計5585元，并于2月26日搬進了合租房。
小李說，搬到合租房住了一段時候后，業務員聯系不上了，她便向美麗屋的工作人員詢問了租期的問題，可對方卻告訴她要按合同上的租期來履行，就是說要必須租到今年11月，等合同到期后，才能退租、退押金。對方告訴她現在只有兩種方案：一種是現在（4月底前）要提前一個月預交下一季度的房租，她繼續租住在這里，如果不交的話3天之內就要搬走，連她已經支付了租金的5月份都不能住。而第二種方案是讓她自己找一個新的租戶，辦理轉租，不過要收500元的手續費�！斑@太讓人無法接受了！這和當時承諾我的完全不一樣�！毙±钫f。
在小李提供的“美麗屋房屋租賃合同”中，記者看到小李實際上是與昆明某物業管理有限公司簽訂的三方房屋租賃合同，合同中約定的租賃期限從2021年2月26月至2021年11月10日。
“當時簽的時候有點著急，完全就沒怎么看合同條款，沒想到居然會變成這樣�！毙±钫f。
中介公司
租期未到，是按合同履行
隨后，記者聯系了美麗屋運維公司工作人員，陳先生稱，根據三方協議，房東將房屋托管給美麗屋管理出租，小李就是其中一位租戶。小李與美麗屋簽訂的房屋租賃合同是雙方自愿簽訂的，小李手上也有一份合同，根據合同約定，租期是到今年11月，而公司業務員也沒有承諾過小李可以提前退租。
“合同上已經寫明了租期以及續交下一季度房租的時間，她簽訂的合同租期是到今年11月，續交租金的時候是提前一個月預交下一季度租金。等合同到期后，她可以正常退押金，但合同履行過程中，她需要按照合同續交下一個季度的房租。現在，她說自己不住了，我們告訴她，要么只能轉租出去，辦理轉租手續，收取500元合同變更費后，那剩余的房租、押金，該退多少我們再退給她�！标愊壬f，如果租戶沒有按時預交房租，超過3天時間仍未交房租，屬于租戶違約，那剩余的租金和押解將抵扣違約金，按照合同約定違約金為200%，也就是兩個月的房租錢剛好能抵扣違約金。
律師說法
針對小李遇到情況，云南凌云律師事務所胡家艷律師建議，關于小李是否違約的問題還要根據合同的具體內容來確定。如果小李能證明中介公司業務員確實承諾她可以只租3個月，那小李沒有違約，可以通過協商或者訴訟的方式維護自己的權利。小李應當注意依法收集“業務員承諾其可以只租3個月就退租，但是合同要簽到11月”的相關證據，證明合同雖然簽訂到11月，但雙方的真實意思表示實際是租賃期限僅為3個月。
另外，如果發生因提前退租，房東或中介公司收取高額違約金的情況，根據合同法的規定，如果約定的違約金過分高于給當事人造成的損失，是可以請求減少違約金的。
社會新人租房這些問題要注意
1、畢業生初入職場，往往面臨的第一個問題就是租房問題，在租房時，應該如何使避免發生糾紛？租賃期間內，房東把房子賣了，作為租客該怎么辦？
胡家艷律師認為，大學畢業后首次租房因為經驗不足，確實是容易發生糾紛，一定要謹慎一些，不論租期長短，都應簽訂書面的房屋租賃合同，并且仔細閱讀合同條款。
另外，根據買賣不破租賃的法律規定，房屋產權發生變化，租賃合同繼續有效，新房東無權要求租客搬走。
3、直接與二房東簽訂租賃協議，二房東卻沒有轉租的權利，租金要不回，房屋也無法居住，該怎么辦？
律師建議，可以向二房東主張返還已經支付租金并賠償因此給自己造成的全部損失。
4、在簽租房合同時，需要注意哪些問題？
胡家艷律師建議，在簽訂房屋租賃合同時，大家一定要注意審查出租人的主體資格，就是出租方是否有權利出租該房屋，比如要審查出租方是否是房屋的所有權人，是否有共有權人；如果是轉租，轉租人是否有權利轉租等。
同時，還特別注意對合同約定的租賃期限、租金標準、支付方式、合同解除、違約責任等合同權利義務的約定進行審查。
5、萬一發生糾紛，該如何處理維權？需要保存好哪些證據？
胡家艷律師建議，如果在租房過程中發生糾紛，建議先通過友好協商的方式處理，如果協商不了，可以向法院訴訟的方式維權。維權過程中，大家需要保存這些證據，比如租賃合同原件、付款憑證原件、不動產權證復印件等。
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