一間條件理想的養老院，門檻有多高？國慶假期，90后小丹做了一番考察，答案是“一套房子首付的價格”。

她的考察標的，是位于北京西城區的“首厚康健·友誼養老社區”，采用“押金+月金”模式。會員押金一次性繳納，184萬元起步，最高310萬元，此外，每個月還需要繳納4000-5000元的租金以及1680元的餐費。

高檔養老院的門檻是金錢，中低端養老院的門檻是時間。光大證券此前出過一份養老報告，里面提到，全國標桿公立養老院—北京第一社會福利院，全院只有1100張床位，排隊登記的老人一度超過1萬人，每年輪候只能入住幾十位，光是輪候入駐就得排隊幾年。

是時候認識養老院了，人生中很多壓力都來得突然，“養老”之于90后就是如此。到了2035年，每5個中國人里就有一個是65歲+的老人，從產業發展的角度看，這背后藏著的是一個13萬億級的巨大市場。很多老年人擠在“高低不成”的選擇障礙里，這中間巨大的缺口，蘊藏哪些投資機會？

90后已經開始考察豪華養老院了：會員押金百萬起

“首厚康健”地段不錯，跟友誼醫院一路之隔，距離宣武醫院也不遠，能夠實現“醫養結合”。但顯然，豪華養老院不是主流，大多數人在乎的是性價比。

首厚康健·友誼養老社區單人間（投中網實拍圖）

首厚康健·友誼養老社區屋內廁所（投中網實拍圖）

85后夏夏剛在國慶假期經歷了給85歲高齡奶奶找養老院的經歷。

雖然說找養老院和租房差不多，但也有很多不一樣的地方，最大的不同就是普通租房不挑人，但養老院挑“住戶”，比如失智老人，就經常成為入住養老院的困難戶。

夏夏老家在二線省會城市，距離家里車程15分鐘的一家公立福利院，收費最劃算�；�礎護理加住宿，分為單間、雙人間、三人間，對應的價格分別是1500元月，2100元月，3000元月，吃飯單收500元月。這樣算下來，如果租一個雙人間，老人一個月的開銷總共2600元。這還不包括老人日�！盎�礎病”的開銷。

而且，性價比高的養老院是要排隊的，在這一點上，全國情況都差不多，更無奈的是，夏夏家門口這家福利院馬上就要拆遷，接下來會擴建改造成自負盈虧的民營養老院。

公立無門，就只能看向民營養老院了。夏夏家環境好一點的民營養老院一般都在離市中心1小時車程的郊區，硬件設備當然比公立好很多，往往也都是跟醫療機構合辦的，但是最便宜的月租金都要5000元月，還不包含高級別的護理費。

來源：光大證券養老報告

5000元月已經算是基礎價，一旦開始從民營私立養老院找，價格只會一截比一截高。而且這還是針對完全自理老人的價格，如果癱瘓不能自理，需要用到二級以上護理，光護工的護理費用就得1萬元月以上。

夏夏母親說，像他們這樣50、60生代的人，退休工資也就平均3000元月左右，當地城市的居民平均收入8000元月出頭，但大部分是達不到的。哪怕是有兄弟姐妹平攤，每家每戶各有各的難處，各有各的子孫，處處都要用錢。

夏夏母親感慨“輪到我們這一代，大部分人養不起老。”

13萬億市場：各路資本蠢蠢欲動，BAT三巨頭早已布局

困境反面都是機會，眾多玩家涌入的養老市場到底有多大

2016年8月中國社科院發布《中國養老產業發展白皮書》顯示，預計到2030年中國養老產業市場可達13萬億元。

根據賽迪智庫去年發布的《2019中國養老產業發展白皮書頁》，2018年我國養老市場規模為4.6萬億元，預計2021年將達到9.8萬億元。

國家統計局數據顯示，2018年我國65歲以上老年人占比達11.9%，東部沿海地區老齡化程度較高，其中，上海戶籍65歲以上人口占比達24.6%。

而到了2035年，全國65歲以上老年人占比將超過21%，也就是說每5個中國人里就有一個是65歲及以上的老人。

目前，我國養老模式主要分為三類，家庭養老、社區養老和機構養老。我國現行的養老模式呈現“9073”結構， 就是說90%由家庭自我照顧，7%享受社區居家養老服務，3%由機構代為照顧養老。

家庭養老一直以來是主流，然而隨著中國社會老齡化加劇、子女數量減少，可以預見的是未來居家養老比率將呈下降趨勢，社區養老和機構養老的比率將上升。

那么，國內目前一共有多少家養老院？

 根據民政部的統計數據，截至2018 年底，全國各類養老機構和設施16.8萬個，養老床位合計達到727.1 萬張，比上年增長3.3%，每千名老年人擁有養老床位29.1張，遠低于發達國家50-70張千人的水平。每1000名老人僅有29.1張養老床位，即34位老人爭搶1張床位，競爭激烈程度堪比小升初。

養老網數據顯示，我國現有養老院26634家，其中有12個省市的養老院數量超過1000家，江蘇、江西的養老院數量最多，安徽、山東和浙江次之。

從收費標準來看，價格區間500-1000元的養老院占比最高，達到86%。從機構類型來看，敬老院和福利院的占比合計超過六成，目前市場仍以政府公益性養老為主，現存養老院多為公益性機構。

目前全國5000元月以上養老院550所，其中122所位于北京、132所位于上海。北京的“高端”養老院包括公建民營模式下的恭和老年公寓、光大控股旗下的光大匯晨古塔老年公寓、萬科地產旗下的萬科·房山隨園養老中心等。

從床位數來看，目前國內的養老院以小型養老院為主，床位數在50-100張的占75%。

隨著人口老齡化日益加劇，毫無疑問，養老產業是一個潛力巨大且前景良好的朝陽產業，而養老院僅僅只是其中一個細分。

這個十萬億級的市場，令各路資本蠢蠢欲動。

2016年起，行業并購加速，上市公司紛紛通過并購的方式進入養老行業。

2015-2016年間，上市公司南京新百完成對居家養老服務企業安康通100%股權收購。安康通成立于1998年，主要通過互聯網技術為入口，向客戶提供居家緊急救助、居家照護服務、健康管理等服務，目前已覆蓋全國20個省市。

同一年，光大控股收購匯晨養老67.27%的股權。匯晨養老成立于2007年，是集養老機構、老年醫療、康復護理、小區服務于一體的老年健康服務產業集團。

上市公司宜華健康斥資7億元全資收購養老企業親和源，正式進軍養老服務產業。親和源成立于2005年，是一家從事會員制養老社區運營及提供養老服務管理的公司。

圖：養老行業部分融資事件

此外，BAT三巨頭也早就布局了養老產業。

早在2017年，阿里就在北京的一家養老院試點探索智聯網養老；到了2019年，百度“愛老驛站”首次在北京大柵欄街道落地；在今年初，騰訊發布其在深圳養老護理院測試的產品：智能跌倒監測系統。

十萬億市場暗藏的機會，正吸引著不同背景的玩家蜂擁而入。 

新式養老崛起：險資、國企、房地產商蜂擁而入

目前養老行業的主要玩家包括傳統養老機構、房地產商、保險機構以及國企。

傳統養老機構包括親和源、新華錦等養老運營商，房地產商包括融創、萬科、遠洋、保利、華潤、碧桂園等，國企玩家包括中信、首開、北控、首鋼、京煤、北辰等，保險機構玩家包括泰康、太平洋、新華、國壽保險等。

根據前瞻產業研究院的報告，目前養老地產主要的運營模式包括銷售模式（本地銷售模式、度假銷售模式）、床位出租、租售結合、會員制模式以及金融組合模式（以房養老、押金或養老金返還等）。

其中，房地產商開發養老地產大多使用銷售模式和租售結合模式，而傳統養老機構大多采用會員模式。此外，酒店轉型為養老院也成為一種新風尚。我們在前文中曾提到的豪華養老院——“首厚康健·友誼養老社區”就是由首旅旗下新北緯飯店改建而成的，整個項目的改造施工時間長達一年之久，改造金額高達1.5億元。

圖：親和源收費模式

傳統養老機構則主要靠會員費和服務費，如宜華健康全資子公司親和源。在經營模式上，親和源采用會員制，建立了一套完善有效的會員卡制度，通過會員費實現部分資金回籠，以月費年費、服務費維持日常運轉。

網上資料顯示，按照床位是否可轉讓，親和源將會員卡分為A卡和B卡，另外，按照大、中、小的戶型區別，兩種會員卡有不同等級的收費：A卡根據戶型的不同收取不同的年費，另外再收取一次性會員費；B卡根據戶型不同收取不同會員費，再毎年收取一定年費。除會員收入，后續服務也分免費和自費兩種。收取到的會員費、服務費，親和源一方面用于現有項目運營團隊的投入，另一方面用于新項目的開發，從而實現項目的不斷拓展和完善。

除了地產商和養老運營商，保險公司也是行業內重要的玩家。

銀保監會數據顯示，截至2019年9月末，保險機構共投資41個養老社區項目，建筑面積1452萬平方米，計劃投資金額847.5億元，設計床位數5.67萬個。

在定位上，保險公司布局的養老社區一般定位中高端客群。相應地，在收費方式上，各家保險公司均推出“保單+養老”的收費模式，即消費者購買指定種類及金額的保險產品即可取得養老社區入住資格，掛鉤產品的總保費100-300萬不等。

13萬億養老產業機會重重，但問題也很明顯。

在供給端，前瞻研究院報告指出，我國養老地產項目區域分布不平衡，養老項目主要集中在經濟發達地區，主要圍繞京津翼、長三角、珠三角、川渝四個經濟圈形成養老地產產業聚集區。

然而，在上述四大養老地產聚集區，養老地產項目空置率依然較高。

其中，川渝地區養老地產項目空置率高達47.5%，京津翼和長三角地區空置率超過40%，珠三角地區空置率也達到36.9%。而一般養老院入住率需要達到75-85%才能實現盈虧平衡。較高的空置率導致大部分養老地產項目基本處于虧損狀態。

前瞻研究院報告還指出，我國養老地產融資成本、投資運營成本較高。相對比發達國家，REITs、ABS等是重要融資手段，尤其REITs聚集了大量低成本資金。相對而言，中國企業則難以獲得大額、低廉養老金支持。

而目前中國養老院面臨的最大問題是盈利遙遙無期。

親和源業績對賭 來源：宜華健康公告

以中國養老行業頭部品牌親和源為例，其被宜華健康收購后，2018年營業收入約2.78億元，凈利潤約3415萬元；2019年營業收入約2.19億元，凈利潤約-9619萬元。值得關注的是，親和源在2019年并未完成凈利潤不低于2000萬元的業績承諾。

不過，拿提前20年進入老齡社會的鄰國日本來展望，中國養老產業還是未來可期。

日本醫學博士德永理利曾告訴投中網，日本的養老機構大都是盈利的，養老院的行業平均收益水平大概在20%左右。

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