前四月僅發出1張預售證 昆明寫字樓庫存增加去化更長

近日，云南房網統計2018年昆明商品房供應數據時發現，今年前四個月昆明供應的267萬平方米商品房中，僅有北市區和諧雙塔1個寫字樓項目取得了預售證，預售面積約29萬平方米，其中還包含部分商業面積，新寫字樓入市面積明顯減少。

眾所周知的是，昆明寫字樓存在高庫存、去化慢等問題。根據昆明銳理提供的數據，2017年底，昆明寫字樓庫存面積為269.99萬平方米，去化周期為47.51個月，約4年的時間。到了2018年3月底，昆明的寫字樓庫存不減反增，存量面積達到了286.1萬平方米，去化周期61.17個月，在不新增供應的情況下，全部賣完要5年的時間，庫存堪憂。

2015年-2017年昆明寫字樓市場供銷存價（圖來源昆明銳理）

并且近幾年昆明市經濟增長放緩，很多公司出現經營困難，這在很大程度上縮小了對寫字樓的需求，導致了昆明大量的寫字樓空置、租不上價。

為了解決寫字樓高庫存、去化難、租不上價、空置率高等問題，昆明市也曾出臺相關政策，對進駐萬達廣場等高檔寫字樓的總部企業予以獎勵，以及補貼物管費等措施，但效果有限，而且惠及的寫字樓寥寥無幾，對消化昆明龐大的寫字樓庫存只是杯水車薪。而要解決寫字樓的庫存積壓，最根本的就是要減少寫字樓項目的供應量。

對此，昆明市從2016年開始在規劃環節進行調整，對大量的項目以及片區進行“商改住”，并且減少了寫字樓項目的審批，以及寫字樓項目的預售證發放。

昆明銳理數據顯示，2015年昆明寫字樓供應面積為85萬平方米，銷售面積65萬平方米，庫存為296萬平方米；2016年寫字樓供應面積61萬平方米，銷售面積46萬平方米，庫存為311萬平方米。到了2017年，昆明寫字樓供應面積只有27萬平方米，同比下降56%，銷售面積56萬平方米，庫存為269.99萬平方米。

今年前四個月，昆明商品房新增供應了267萬平方米，大部分為住宅產品，這260多萬平方米商品房中，獲批預售證的寫字樓項目只有1個，供應面積291340.14平方米。

從以上幾組數據中可以看出，從2015年以來，昆明的寫字樓庫存基本在300萬平方米上下徘徊，每年的銷售面積也相差無幾，但有一個很明顯的特征是市場的供應量在逐年下降，入市銷售的新寫字樓在減少。

可即便如此，昆明的寫字樓庫存還是不減反增，存量面積達到了286.1萬平方米，在不新增供應的情況下，全部賣完要5年的時間，相比去年底時庫存增加、去化周期也增長。由此看來，盡管昆明市的寫字樓入市頻率放緩，但寫字樓的高庫存依然令人擔憂。

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