你看或不看小區廣告就在那里你問或不問廣告收入從無蹤影
由于業委會發展不理想記者調查發現昆明不少業主對自身權益知之甚微
日前，昆明人的朋友圈熱傳著這樣一條微信：“你家小區物業欠你一筆錢，這么多年還不知道？”文中講的是一法院公布的2015年十大經典案例，其中一個案例講的就是物業公司在電梯等公共區域發布廣告，而廣告收益最終應該歸誰的問題。近日，記者走訪了濱江俊園、翡翠灣、金江小區、陽光A版、滇池衛城、世紀城、潤城、理想小鎮、萬科金域國際、和諧世紀10個小區，發現這些小區的電梯里或一樓電梯口都有專門的廣告區域。
但當記者詢問小區住戶是否知曉廣告費該歸誰、用去哪兒的時候，所有住戶都表示不清楚也不關注。不但是電梯廣告費，就連這些業主每年繳納的1000-2500元不等的物管費用到底用在了什么地方，由于沒有公示，大部分業主也是云里霧里，而最能保障業主權益的業主委員會為何物也只有少部分人知道。
但另一方面，很多業主對于物管放入外來車輛進小區停放并收費、租借公共區域建筑物給商戶、不及時修繕被極端天氣凍壞的太陽能熱水器等問題都有諸多怨言。卻由于沒有業主委員會、或是業主委員會“不管事”等原因拿物管毫無辦法。
當記者繼續深入采訪，發現了一個怪圈：業主權益被侵犯——業主委員會建設不完善或直接沒有，導致投訴渠道窄——法律維權成本高，業主不愿耗費精力——繼續被侵權。
調查業委會的存在感很難“刷”出來
在記者發放的50份問卷調查中，32人表示自己曾有過物權被侵犯的感受或經歷。但苦于找不到合適的維權路子，大部分業主只能算了。業內人士分析，昆明的業主委員會發展根本沒有達到預期目標，“一方面業主委員會的普及率不高，基層政府部門并沒有發揮相關的引導作用，這就造成了維權難問題。另外一方面，已有的業主委員會也由于參與度不高等問題，出現了‘裝飾化’的傾向，不能夠為業主解決一些實實在在的訴求�！�
現象
電梯廣告天天見廣告收入從未見
在小區里投遞廣告的，多是小區周邊的餐飲企業、教育培訓機構等。對于他們而言，在小區投放廣告，受眾精準而且成本不高。那么第一個關鍵問題來了，張貼、擺放這些設置在公共區域的廣告是否取得了業主的同意？
答案并不理想。
“我也是剛搬進來3個月的新業主，一住進來電梯里就有這些廣告了，我們也還沒有成立業主委員會，所以這些廣告的張貼不知道到底有沒有得到業主的同意，或者說得到了多少業主的同意�！�萬科金域國際業主祁先生說。
“我們小區的廣告更新頻率還挺快的，基本每個月看見的廣告都不一樣。但我從沒在公告欄里看見換廣告啊之類的公告，挺被動的�！苯鸾^業主王倩說。在記者的走訪中，這些小區的業主表示，從沒有看見過與電梯廣告相關的公告。
那么，對于這些廣告業主都有什么看法？
“其實挺方便的，這些廣告大概一到兩個月會更新一次，每次都會宣傳一下附近商家的優惠活動、新開餐館什么的，我要是有時間都會去試試。”家住世紀城的杜小姐說。而在市中心的陽光A版，電梯廣告也同樣布滿電梯，但對這些繽紛的硬廣告，住戶張黎有不同的看法：“一進電梯就感覺亂麻麻的，本來里面租戶就比較復雜，這樣一布置更是感覺來到了一個‘高樓城中村’。其實做成清清爽爽的幾面鏡子就很漂亮。”他表示，“物管還是應該從保障業主居住環境、居住質量出發，確實，居民會有對餐飲、教育培訓、旅游等便民信息的需求，但物管可以在一個人流集中的地方設置一個廣告欄，這樣能凈化居住環境，也能為需要的住戶提供便利。”
去向
廣告費去哪兒了？
就不告訴你，就不告訴你……
“50cm*50cm以內的廣告每個月的費用是50塊錢，但除此之外，每個廣告位每個月你們還要提供50塊錢的代金券�！�
“代金券給誰？”
“物管。”
上周五，記者以要在北市區住宅小區做廣告的餐飲老板身份，致電昆明愛邦廣告有限公司，該公司工作人員這樣回復。記者算了一筆賬，按照一個住宅小區有20棟住宅樓，每棟樓2部電梯，每部電梯2-4個廣告位，一年下來，電梯轎廂廣告費用在4.8萬-9.6萬間（不含代金券）。
為什么要按現金和代金券來分開收費？這兩部分廣告費又到哪里去了？眼下，昆明有的小區會不定期給業主發放電影票和餐飲代金券。但在記者采訪的這10家小區，業主都表示還沒享受到這樣的“福利”。
“在北市區，目前除了俊發旗下的小區和欣都龍城以外，其他小區都可以在電梯轎廂內投放廣告。而之所以俊發和欣都龍城電梯廣告無法投放，是因為要價較高，一直沒談妥�！痹摴ぷ魅藛T介紹。
記者走訪和諧世紀、翡翠灣等多個小區，這些小區電梯轎箱內都有廣告投放，然而當記者向這些小區的物管詢問廣告收入去向時，大部分物管工作人員表示不清楚。部分小區的物管表示，廣告費用已經劃入公共維修基金，將用于公共設施維護管理。
長期從事廣告行業的咸先生透露，小區電梯內投放廣告早已不是新鮮事，之前其所在公司也有這方面的業務，后來因為廣告位的租金太高而放棄�！耙话阌蓮V告公司向小區物管或者開發商以年為單位承包廣告權，然后再向外租給企業和商戶，部分小區物管還會在這個過程中向廣告公司抽成，這樣一算電梯廣告收入十分可觀。但這筆費用到底去哪兒就不清楚了�！�
小區里的廣告費到底去哪兒了？該怎么使用、如何管理？“昆明現在各小區對電梯廣告費的使用各不相同，目前，我們沒有接收到一宗業主關于關于電梯廣告的投訴，所以也就談不上去規范或者解決這個問題。只能說等問題投訴出現之后，如果業主找上我們協會，我們才會協調物業公司解決問題�！崩ッ魑飿I管理行業協會唐曉林秘書長表示。
隨評
業主維權與“搭便車效應”
小區業主與物管公司之間的維權博弈，是一個看似簡單但實際非常復雜的問題，其復雜程度要大大高于人們對其的表面觀感。即使把視野縮小到“如何保證業主委員會發揮有效功能”這一個問題上，我們就不得不面對社會管理學中一個至今無法徹底解決的難題——“搭便車效應”！
1965年，美國經濟學家曼柯·奧爾遜發表了《集體行動的邏輯：公共利益和團體理論》一書，提出“搭便車”理論。所謂“搭便車”，是指在集體行動里，組織中一部分人既不提供公共產品也不分擔集體供給公共產品的成本，卻免費從其他人或組織的努力中受益的現象。回到業委會的問題上我們可以發現，作為一項代理式維權的組織方式，業委會固然可以減少個體業主的維權成本，但其代理式維權的本質，又決定其主要運作成本只可能由一小部分業委會核心成員來承擔，而其余大部分業主將在不用付出精力、時間的基礎上坐享維權成果。在這一背景下，想要求核心成員心態始終不變、始終任勞任怨，只怕就過于理想化了�？辞暹@一點，業主委員會的普遍“裝飾化”也就不是一件奇怪的事情。
令人遺憾的是，雖然有大批學者致力于對“搭便車效應”的研究，但時至今日仍然沒有找到徹底消除這一效應的有效途徑。當然，目前也有一些辦法可以在一定程度上減少“搭便車效應”對集體行動的影響。例如奧爾遜提出，應對“搭便車效應”，組織內部必須建立選擇性激勵，組織內部在權力、利益、貢獻和分配上都不能搞平均主義。因此，要消除業委會的“裝飾化”傾向，不但要在廣大業主心中樹立起業委會核心成員“合理取酬”的思想自覺，全社會也應當為業委會核心成員“合理取酬”提供必要的政策和法律支持。有了利益激勵，業委會的核心成員才更有可能堅持下去，業委會的業務才更有可能有效運轉下去，業主的維權之旅也才更有可能實打實地進行下去。（大海）
律師說法
電梯廣告收入應歸業主
云南凌云律師事務所執行主任李春光介紹，根據《物權法》相關規定，建筑區劃內的公共場所、公用設施和物業服務用房，屬于業主共有，而物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委托管理建筑區劃內的建筑物及其附屬設施，并接受業主的監督。也就是說，電梯屬于小區公共設施，產權歸全體業主所有，在電梯間經營廣告，必須經業主委員會同意，沒有特殊情況，收入也應歸全體業主所有。
但現實情況是，由于缺乏相關職能部門的指導，昆明各小區里的業主委員會成立、運行情況并不好。諸多新建小區都沒有業主委員會，即便有業主委員會的小區，也沒有很好地發揮應有作用。這直接導致一些該讓業主決定的事情現在卻由物管“拍板”，沒有業主委員會，物管也就不怕“下崗”，服務質量也就沒有保障。
最新進展
成立業主大會向街道申請即可
之前，成立業主大會、選舉產生業主委員會的指導部門是區一級的住建部門。不過令人欣慰的是，政府部門已經看見了目前業主維權存在的難處。唐曉林介紹，從今年2月1日起施行的《昆明市物業管理辦法》中明確提出，增加街道辦事處、鄉鎮人民政府為成立業主大會、選舉產生業主委員會的指導部門，街道辦事處、鄉鎮人民政府將在收到書面申請60天內，指導、協助業主成立首次業主大會會議籌備組。
“總的來說，成立業主委員會肯定是一個大趨勢，我們眼下已經開始加強對各個街道辦相關人員的培訓，下一步肯定會對各個小區的業委會有一個積極的指導作用，更好地保護業主權益�！碧茣粤终f。
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