2014年的昆明樓市可用跌宕起伏一詞來形容。馬年開局，全國范圍內的降價潮突襲，昆明各大樓盤也跟風似的降價且成蔓延之勢鋪陳開來。裹挾在開發商跑路、項目爛尾、交房爽約、資金鏈斷裂等一系列的負面消息中，昆明房價下行通道打開，各大房企包括入昆的國內一線大鱷均被攪進了“低價快跑”的戰局。看數據，庫存高、成交量下滑的雙向作用帶來的是低迷的樓市；看政策，取消限購、放松限貸、公積金新政、央行降息等多重利好政策連番出臺，提振樓市意圖明顯；看市場，開發商在迷霧中艱難度日，乘政策示好期間配合“以價換量”。高位震蕩中，昆明樓市終是在年底逐步升溫，并上演了年終翹尾行情。更為重要的是，2014年的昆明樓市并沒有想象中低迷，拋開下半年呈貢剝離以及年中數據缺失19天的因素，2014年昆明128840套的商品房成交量相較于2013年的120530套，增加了8310套，增速雖然收窄，但也略漲了6.89%。
2014年昆明商品房成交情況（下半年不含呈貢）
實際成交1344萬方同比增30%
根據云南房網能監測到的每日成交數據不完全統計，從2014年1月1日至2014年12月31日，一年內昆明共成交各類商品房128840套，成交面積11008243平米，若以此數據為準的話，2014年昆明商品房成交套數相比2013年增加了8310套，同比增幅為6.89%。成交面積增加了769724.89平米，同比略漲7.52%。僅憑此不完全數據，昆明2014年度成交商品房不論套數還是面積，均站上歷史最高位。
但事實上，實際成交數據還要遠大于此。從7月份開始，呈貢的成交數據便從主城中剝離，至此呈貢新區的商品房成交情況成迷，唯一一次公布數據是在10月份，當月呈貢商品房成交120.56萬方，比同月主城區成交的85.06萬方還要高出許多，但這顯然不能成為呈貢商品房成交的常態。近日，云南房網曾致電呈貢區房產信息網，對方稱呈貢成交數據仍在統計當中。而某業內人士根據2013年呈貢商品房成交同期占比情況，推測2014該區的成交量得出，呈貢8月成交分別大致為10.24萬方、9月14.78萬方、10月9.71萬方、11月10.93萬方、12月25.2萬方，以此保守估算，呈貢下半年商品房共成交191.42萬方。
另外，從2014年6月26日至7月15日昆明市房產信息網“玩了”長達19天的“升級游戲”，因此導致昆明成交數據至少缺失了19天，根據數據缺失較多的7月份平均每天成交2.75萬方商品房估算，19天累計成交52.25萬方。也就是說，加上下半年估算呈貢成交數據，2014年，昆明商品房成交面積大約為1344萬方左右，這一數據相較于2013年成交的1023.85萬方，同比增長了30%左右。
由此可見，2014年昆明五區商品房成交仍然保持較高增速，較2013年成交面積同比上漲了47.53%的高速增長，2014年并沒有體現出太多遜色，保持了30%左右的增長。這一點，頗為令人意外。
年中低迷年底翹尾市場大致呈“U”型走勢
根據數據分析，2014年開局受歲末開發商慣常的促銷走量影響，1月昆明商品房成交破萬，成交面積也過百萬方。而到了2月份，在春節長假的影響下，昆明樓市進入淡季，其無論是成交面積還是成交套數竟還不如1月份半數之多。
進入傳統的樓市旺季三月四月，雖然“金三銀四”的概念在近些年來日顯淡薄，但從2014年昆明全年的成交數據來看，兩個月的成交套數均超過了萬套，成交面積也破百萬方，其中3月份120.31萬方的成交面積還創下年內第二高值，僅次于12月份。由此看來，昆明樓市在2014年仍是迎來了小陽春，“金三銀四”之說亦是十分應景。不過人們所期待的“紅五月”卻沒有如期到來，當月昆明商品房成交套數雖然破萬，但成交面積卻僅為81.77萬方。
到了6月，樓市下行趨勢更為嚴重，成交驟冷，56萬方的成交面積讓人大跌眼鏡。樓市下行趨勢一直延續到7月份，當月昆明僅成交5172套商品房，成交面積44萬方，但實際上7月份昆明商品房成交數據缺失14天，若按照單月日均成交套數和成交面積推算，7月份昆明商品房成交套數還要增加4256套，面積增加38.5萬方。因此，7月份并非全年成交的“U底”。
諸多數據表明，昆明6月-8月的成交情況都不算樂觀，開發商與購房者也進入了深度博弈期，原賣方市場也隨之向買方市場轉換。
從8月始，限購取消、限貸放松、公積金新政、央行降息等有助于提振樓市的政策接二連三地出臺，給足了樓市信心。也正式從9月份開始，昆明樓市成交已在逐步回暖，除了10月份商品房成交量未破萬套以外，9月、11月和12月的破萬的收成都不錯，其中12月的成交套數和面積均刷新了歷史記錄。整體看來2014年昆明樓市呈現出的是兩頭高中間低的“U”型走勢。另因下半年呈貢成交數據被剝離，這直接導致了昆明全年的商品房成交起伏較大，猶如坐過山車。
年度供求比收窄大致為1.4
2014年昆明商品房供求情況（自7月始呈貢數據缺失）
2014年在樓市整體下行的同時，昆明的商品房供求比卻在收窄。根據估算出來的數據，2014年昆明主城及呈貢累計成交各類商品房1344.47萬方，與同樣1828.83萬方的供應量相比，供求比約為1.4，相較于2013年1.7的供求比已然大幅收窄。但從這一年的成交量和供應量來計算，兩者相差484.36萬方，按照2014年平均每月的成交面積112萬方計算，2014年剩余預售面積還夠市場消化4個月。
其實，在沒有呈貢數據的情況下，昆明商品房供求比就已經微幅下降，未來呈貢數據出爐加入統計之后，供求比同比大幅收窄。也就是說昆明的庫存壓力、去化壓力都在下降。另外，同年昆明主城土地也出現供銷雙降局面，即便這些土地投入開發，未來的供求矛盾也會得到進一步緩解。
倘若刨除估算數據不說，從各月看來，商品房供求比最高的是6月份，當月昆明商品房成交面積為59萬方，新增供應量177.14萬方，供求比高達3。供求比最低的是3月份，為0.89。樓市整體呈現供大于求的局面。隨著新項目的不斷面世，未來昆明樓市的供應量依然充足。
房價呈下探路線9月跌至最低
2014年昆明房價走勢
昆明樓市整體形勢嚴峻同樣表現在房價上。來自中國指數研究院的數據顯示，昆明房價整體呈現下行趨勢。
其中9月跌至最低，僅為8112元/平米，這是年底第五次下跌，環比每平米下降了41元，雖然房價下行通道打開，但這一年內最低價仍居西南地區最高。年內最高房價出現在2月份，為8633元/平米，環比每平方米上漲65元，漲幅為0.76%，但漲幅相比1月有所縮小。同比來看，昆明2月份房價相較2013年同期每平米上漲了289元。
另外，從2014年昆明的房價走勢圖中不難看出，1月-5月，昆明房價整體趨穩，上下波動不大。巧合的是，與商品房成交走勢吻合，進入6月份，昆明房價便驟然下降，此后雖間歇性上漲，但漲幅均不大。隨著房價的下探，購房者也保持了較為謹慎的觀望態度。直到多重利好政策為昆明樓市注入生機才一定程度上緩解了購房者“等等看”的心理，“5字頭”、“6”字頭的房源大量入市也讓我們似乎找到了觸底的感覺，再加上到了年底，樓市已將政策消化，原還擔心政策不確定性的購房者也更容易做出購房的決定，買房和購房意愿明顯加強，這也讓12月昆明樓市的翹尾行情得到了合理的解釋。
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